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전세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 주택은 결국 경매 절차에 들어가게 됩니다.
세입자는 경매 낙찰금액에서 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있지만, 반드시 법적 요건과 절차를 갖추어야만 가능합니다.
이 글에서는 경매 상황에서 세입자가 보증금을 회수하기 위해 꼭 알아야 할 내용들을 정리했습니다.
1. 경매 개시 전 확인해야 할 사항
- 전입신고 완료 여부
- 확정일자 확보 여부
- 등기부등본을 통해 선순위 근저당, 가압류 등 확인
2. 세입자의 법적 지위
세입자는 경매 절차에서 채권자로서 배당을 받을 수 있습니다. 그러나 대항력과 우선변제권을 갖추어야만 보증금 우선 회수가 가능합니다.
- 대항력: 전입신고 + 실제 거주
- 우선변제권: 위 요건 + 확정일자
3. 배당순위와 보증금 회수
세입자는 경매 개시 후 배당요구 종기일까지 채권 신고를 해야 합니다. 신고를 하지 않으면 배당에서 제외될 수 있습니다. 아래는 일반적인 배당 순위입니다.
- 국세 및 지방세 체납분
- 근저당권 등 선순위 담보권자
- 우선변제권 있는 세입자
- 일반 세입자 (대항력만 보유)
우선변제권이 없는 경우에는 경매 낙찰가가 충분히 높지 않다면 보증금을 모두 돌려받기 어렵습니다.
4. 임차권 등기명령과 강제경매 신청
보증금을 돌려받지 못하고 집을 비우는 경우, 반드시 임차권 등기명령을 통해 권리를 유지해야 합니다.
이후 집주인의 재산에 강제경매를 신청할 수 있으며, 이 때 우선변제권과 대항력을 모두 갖추고 있다면 낙찰대금에서 우선 배당을 받을 수 있습니다.
5. 경매 절차 요약
- 계약 종료 및 보증금 반환 요구
- 임차권 등기명령 신청
- 법원에 경매 개시 신청 (또는 제3자의 경매 진행 확인)
- 배당요구 종기일 내 채권신고
- 배당기일에 보증금 일부 또는 전액 회수
6. 주의사항
- 확정일자 없이 전입신고만 한 경우, 우선변제 대상이 아님
- 경매 개시 후 채권신고 누락 시, 배당에서 제외
- 세입자가 여러 명일 경우, 확정일자 순서에 따라 배당
결론
경매로 넘어간 전셋집이라도 세입자는 법적 권리를 제대로 갖추고 적절히 대응한다면 보증금을 회수할 수 있습니다.
가장 중요한 것은 전입신고 + 확정일자 확보, 그리고 배당요구 기한 내 신고입니다.
경매 절차가 시작되기 전에 미리 전문가 상담을 받아보는 것도 좋은 방법입니다.
