티스토리 뷰
목차
월세로 거주 중 집에 문제가 생겼을 때, 그 수리 책임이 누구에게 있는지 명확히 아는 것은 매우 중요합니다.
임대차 분쟁을 줄이고, 불필요한 비용 부담을 피하기 위해선 임대인과 임차인의 수리 책임을 정확히 파악해야 합니다.
이 글에서는 민법과 실무 관례를 바탕으로 항목별 수리 책임을 상세히 정리하였습니다.
1. 법적 기준 – 민법에서 규정하는 수리 책임
대한민국 민법 제623조에 따르면, 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다.
즉, 집 자체의 구조적 문제나 자연적 노후로 인한 고장은 임대인의 책임입니다.
반대로 임차인은 민법 제610조에 따라 목적물을 선량한 관리자의 주의로 사용·보존해야 하며, 사용 부주의로 인한 손상이나 일반적인 소모품 교체는 임차인의 몫으로 봅니다.
2. 항목별 집수리 책임 분류표
| 항목 | 임대인 책임 | 임차인 책임 |
|---|---|---|
| 전기 설비 | 노후 배선, 누전, 차단기 고장 등 | 전구 교체, 형광등, 콘센트 플러그 고장 |
| 수도 설비 | 배관 노후, 누수, 수도관 파손 등 | 막힌 배수구, 필터 교체, 샤워기 헤드 |
| 보일러 | 노후로 인한 고장, 열교환기 파손 | 동파, 온도 조절기 오작동, 사용자 과실 |
| 에어컨 | 임대인이 설치한 옵션인 경우 전체 수리 | 사용자 과실, 필터 청소, 리모컨 배터리 |
| 벽지 및 장판 | 자연적 노후, 결로로 인한 벽지 손상 | 낙서, 훼손, 담배 연기 등으로 인한 손상 |
| 창호 및 도어락 | 노후, 창문 틀 균열, 열리지 않는 경우 | 건전지 교체, 고의 파손, 강제 개방 시 |
| 욕실 설비 | 변기 고장, 배수관 누수, 샤워부스 균열 | 변기 막힘, 커버 손상, 거울 파손 등 |
| 결로 및 곰팡이 | 건물 구조 결함, 단열 불량, 외벽 누수 | 환기 부족, 실내 온도 조절 부주의 |
| 기타 가전 | 냉장고, 세탁기 등 임대인이 제공한 경우 | 임차인이 별도로 설치한 제품의 고장 |
| 외부 침수 및 누수 | 건물 옥상, 배수관 누수 등 구조 문제 | 창문 개방 방치로 인한 실내 물 유입 |
| 천장 누수 | 상층 배관 누수, 구조 노후화 | 실내 사용 과실(예: 가습기 과다 사용) |
3. 수리 책임 분쟁이 잦은 주요 사례
- 보일러 고장: 설치된 지 오래됐고 사용상 문제 없이 고장 났다면 임대인 책임. 단, 동파 등 관리 소홀은 임차인 책임.
- 벽지 손상: 일반적인 사용 중 자연 마모는 임대인 책임. 그러나 낙서, 흡연 등은 임차인 책임.
- 에어컨 고장: 임대인이 제공한 옵션의 경우 임대인 책임이지만, 청소 부족 등으로 고장 났다면 임차인 과실 가능성 있음.
4. 계약서 특약 사항이 우선
실무에서는 임대차 계약서의 특약 조항이 민법보다 우선 적용됩니다. 예를 들어, “모든 수리는 임차인이 부담한다”는 특약이 명시된 경우, 법적 분쟁 시 해당 조항의 유효성이 쟁점이 될 수 있습니다.
그러나 과도하게 임차인에게 불리한 조항은 무효가 될 수 있으므로, 계약 전 전문 변호사나 공인중개사의 확인을 받는 것이 좋습니다.
5. 임대인·임차인이 반드시 알아야 할 체크리스트
임대인 체크리스트
- 입주 전 집 상태 사진으로 기록
- 보일러, 에어컨, 수도 등 기본 시설 점검
- 노후 설비는 계약 전 교체 여부 협의
- 임차인 요청 시 즉시 수리 대응할 시스템 마련
임차인 체크리스트
- 입주 직후 집 상태 촬영 기록 (사진/영상)
- 문제 발생 시 문자, 카톡, 이메일 등으로 임대인에 통지
- 계약서 특약 사항 필수 확인
- 수리 내역은 증빙자료로 남기기
6. 정리하며 – 분쟁 예방이 가장 중요
월세 주택에서 발생하는 고장이나 손상에 대한 수리 책임은 명확히 구분되지만, 현실에서는 모호한 상황이 많습니다. 따라서 다음과 같은 팁을 권장합니다.
- 가능하면 수리 책임 분담에 대한 특약을 명시
- 문제가 발생했을 때는 신속히 서면으로 통보
- 전·월세 계약 시 공인중개사를 통해 명확히 조율
집을 임대하거나 임차하는 것은 단순한 금전 거래가 아닙니다. 공동의 책임과 권리를 이해하고 명확히 구분하는 것이 분쟁 없는 임대차 생활의 시작입니다.
수리 책임은 함께 만들어가는 주거 문화의 일부입니다.
