집주인 파산 시 세입자 대응법

 

전세 계약 기간이 끝났음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나, 갑작스러운 파산으로 세입자가 피해를 보는 사례가 증가하고 있습니다.

 

이 글에서는 집주인이 파산했을 때 세입자가 보증금을 지키기 위한 실질적 대응 방법을 정리했습니다.

 

 

1. 집주인 파산이란 무엇인가?

 

집주인이 채무불이행 상태가 되어 법원에 파산 신청을 하거나, 제3자의 신청으로 파산선고를 받은 경우를 의미합니다.

 

파산선고가 내려지면 집주인의 모든 재산은 법원이 임명한 파산관재인에게 관리권이 넘어갑니다.

 

2. 세입자의 법적 지위는?

 

세입자는 파산재단에 속한 채권자로 간주됩니다.

 

그러나 보증금을 온전히 회수하기 위해서는 대항력 또는 우선변제권을 갖추어야 우선적인 배당을 받을 수 있습니다.

 

3. 대항력과 우선변제권의 조건

 

• 대항력: 전입신고 + 실제 거주
• 우선변제권: 확정일자 + 전입신고 + 거주

두 조건을 모두 갖춘 경우, 경매나 파산 절차에서도 일정 순위 내에서 보증금 배당을 받을 수 있습니다.

 

 

4. 대응 절차 요약

 

1. 임차권 등기명령 신청 (보증금 미반환 시)
2. 주택 경매 신청 또는 파산관재인에게 채권신고
3. 확정일자/전입신고 확인 및 순위 확보
4. 배당요구 종기일까지 채권신고 필수

5. 주의사항

 

• 임대인이 파산한다고 하여 자동으로 보증금을 잃는 것은 아닙니다.
• 대항력과 확정일자를 확보해두었다면, 보증금 회수 가능성이 높아집니다.
• 법률구조공단, 변호사 상담 등을 통해 실무 대응을 받는 것이 효과적입니다.

 

결론

 

세입자가 전세계약 당시부터 기본 권리를 확보하고, 법적 절차에 맞춰 대응한다면 집주인 파산 상황에서도 보증금을 회수할 수 있는 가능성은 충분합니다.

 

무엇보다 계약 전 확인과 보증가입이 가장 중요한 예방책입니다.

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